【案情介绍】

　　某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩〈以出让方式取得土地使有权)，经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地(非耕地) 2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。

　　【案件分歧】

　　一是该土地使用权出让合同是否有效

　　二是县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法?

　　三是按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权?。

　　【案件评析】

　　一是该土地使用权出让合同无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。

　　二是县级人民政府批准的该工厂用地70年不合法。依照《中华人民共和国 城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。

　　三是该工厂取得土地使用权的合法方式应该是: 由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工广依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。