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业主无权仅以物业公司未依法公示收支作为其拒交物业费的理由

作者:田古    时间:2022/12/8    浏览:251次

    【基本案情】

  被告系北京市通州区某小区业主。2005年8月,原、被告签订《前期物业管理服务协议》,约定原告为被告居住的房屋提供前期物业管理服务,物业服务费为1.75元/月/平方米,被告应于每年首月的10日前向原告一次性交纳当年的物业费。合同签订后,原告为被告提供物业服务至今,但被告拖欠2008年8月28日至2013年8月27日期间的物业服务费尚未交纳。原告遂将被告诉至法院,要求其交纳拖欠的物业费。经查,被告拒交物业服务费的主要理由即为原告未依法向业主公示物业服务收支情况。

    【法院审理】

  北京市通州区人民法院经审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。根据查明的事实,原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示,亦不违反法律法规的规定,系属合法有效,双方均应恪守履行合同义务。原告为被告提供了物业服务,被告理应向原告交纳物业服务费用,故原告要求被告给付拖欠的物业服务费,理由正当,应予支持。因此法院判决被告向原告交纳拖欠的物业费10 332元。

  本案适用民事小额诉讼程序审理,实行一审终审,该判决现已生效。

    【案件评析】

  近年来,随着公民法律意识的提高,业主对物业服务质量提出了更高的要求,在这种情况下,业主常常因为物业公司达不到其期望的服务水平而拒交物业服务费,其中一个常见的理由即为物业公司未按时公示物业服务收支。但是,在物业公司确未按时公示物业服务收支的情况下,该情况能否作为业主拒交物业服务费的合法事由,主要应从以下几个方面考虑:

  (一)物业公司是否承担公示义务

  《物业管理条例》第41条规定,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”。《北京市物业管理办法》第23条规定,“物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复……”。可见根据上述物业服务相关规定,物业服务企业承担着以上诸多项目的公示义务。

  (二)业主是否有权以个人身份直接要求物业公司按时依法公示

  《北京市物业管理办法》第22条规定,“物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。”《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第11条规定,“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。”据此,按时依法公示是物业服务企业的当然义务。无论物业公司是否与业主直接签订了书面物业服务合同,作为物业服务合同相对方的业主,均有权以个人身份在物业公司未履行公示义务时,要求其依法履行。不仅如此,对于物业公司的公示项目,业主还有权直接向物业公司提出质询,并要求物业公司予以答复。

  (三)业主能否仅以物业公司未按时依法公示而拒交物业服务费

  物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等,物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用,物业管理区域清洁卫生费用,物业管理区域绿化养护费用,物业管理区域秩序维护费用,办公费用,物业管理企业固定资产折旧,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用以及经业主同意的其他费用。故公示虽属物业公司的义务,但无论其是否履行该项义务,物业公司为保持物业服务正常运行所必须付出的各项开支都客观存在。为了维护物业服务秩序稳定,若业主仅因物业公司未履行公示义务即拒交物业服务费显然既无法律依据,亦非合理。

  (四)物业公司未按时依法公示情况下业主的救济途径

  1、《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第22条规定,“市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为”。故业主有权将物业公司未依法公示的情况向上述主管部门反映,由上述主管部门对物业公司依法处理。

  2、《北京市物业管理办法》第11条规定,“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务……”。故当物业公司拒不履行公示义务,情节严重时,可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意,重新选聘新的物业服务企业。

  在本案中,原、被告存在物业服务合同关系,原告依约提供了物业服务,被告以原告未履行公示义务作为其拒绝交纳物业服务费的抗辩理由,无事实及法律依据,应当依法承担交费义务。

  综上,一审法院的判决是正确的。

关键词: 业主无权仅以物业公司未依法公示收支作为其拒交物业费的理由  

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