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租赁物存在瑕疵尚不构成根本性违约

作者:刘英生 陶然    时间:2021/9/16    浏览:126次

  【基本案情】

   2018年4月25日至2018年5月10日,被告1某产权交易所发布《服务(军休)中心原办公楼第2、3、10层招租(5年)信息披露公告》,载明:以现状挂牌被告2某中心原办公楼第2、3、10层,以整体打包方式进行公开招租,租期5年,面积约1781.78㎡(除10层100号房自用外,面积约21.5㎡),含部分附属建筑面积。附件:房屋租赁合同范本。重大事项揭示:本标的按实际现状出租,意向承租人以到现场勘看为准。标的交付:标的在《租赁合同》签订起10个工作日内以现状交付给承租方,租赁房屋由承租人自行负责接收清场并妥善处理其相关事宜。同时,《信息披露公告》还对转让方承诺、转让方基本情况、交易条件与受让方资格条件、信息披露相关事项、保证金设定、转让标的基本情况等进行了约定。

   原告某酒店于2018年5月9日在信息披露书上注明“本公司已知晓该项目网上挂牌公告重大事项揭示中的瑕疵及要求,受让该股权后的相关风险由本公司自行承担。本公司已知晓若我司成功受让需承担顾问咨询费及服务费人民币3398元整”。原告于2018年5月9日提出书面申请,申请承租涉案房屋,并按公告要求于2018年5月10日17:00前交纳了交易保证金人民币30万元至被告1某产权交易所指定账户。2018年5月22日,被告1某产权交易所发布《关于某被告2某中心原办公楼第2、3、10层招租(5年)项目受让人资格确认通知》,通知原告具备该项目受让人资格,将组织原告与被告2某中心按照公告转让要求签订租赁合同。因原承租方仍在使用该租赁房屋,经被告2某中心与原告协商,原承租方延期租到2018年6月30日。租赁房屋交付时,原告发现租赁房屋现状与招标出租的状况不符,房屋内原有20余台空调被原承租方拆除,房屋吊顶和消防管网等也存在一定程度的损坏。在向被告2某中心要求6个月的免装期未果后,原告认为被告2某中心不能按招标公告约定交付房屋,导致合同目的无法实现,故未与被告2某中心签订正式的租赁合同,并于2018年7月11日向被告1某产权交易所发函,申请退回30万元交易保证金。被告2某中心认为原告未按照披露信息约定签订租赁合同系属违约,亦于2018年8月3日向被告1某产权交易所发函,要求将交易保证金转入其账户。被告产权交易中心认为需得原告某酒店与被告2某中心达成一致意见后,才能确定保证金划转方向,产权中心自身无权按照一方的要求擅自将保证金划转。原、被告因此产生纠纷,原告遂诉至本院,提出如前诉讼请求。庭审中,本院虽主持调解,但双方争议较大,未能达成一致意见。

   另经原告申请,本院向涉诉房屋原承租人某培训中心的财务人员进行调查取证,询问了涉诉房屋空调拆除情况。财务人员表示原承租人某培训中心租赁期间为2012年4月至2018年3月。到期后因为还有学生要培训,经沟通延期到2018年6月30日,到期后撤场。撤场时,因空调数学某培训中心所有,故拆除了空调20多台,空调是志高的天花机和分体机,拆除后的空调和钢管卖了2万余元。原告亦提供了南昌市洪城公证处出具的两份公证书、空调搬离的照片及视频(附光盘)等,佐证南昌市西湖区某培训中心安排人员将案涉租赁房屋2、3楼及其附属楼的空调搬走的事实。

   再查明,原被告双方未能实际履行租赁合同后,被告2某中心为了减少租金损失,将案涉房屋重新挂牌招租。

   还查明,江西某评估公司于2018年1月18日向被告2某中心出具《致估价委托人函》,载明:我们对于南昌市西湖区孺子路46号主楼一、二、三、十层及附属楼二三层的市场价格进行评估测算,评估目的是为了委托方了解估价对象的价值时点的公开市场价格提供参考。评估楼层评估总值为27527937元。并出具房屋评估报告2份,评估报告将装修状况考虑在内,显示主楼二、三层装修情况为简装,主楼二层物业比较法计算表显示装修情况为100,比准租金价格为39元/㎡/月。

   【法院观点】

   依《合同法》第60条第l款规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,应予以认可,双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中,其一、被告2某中心明知租赁房屋的空调所有权属于原承租人某培训中心,应当能预测到空调将会被原承租人拆除的可能性。被告2某中心仍在信息披露公告承诺以现状交付房屋,在起草合同时未能尽到谨慎义务,以致合同部分履行不能,无法兑现。其二、被告2某中心为了了解估价对象的价值时点的公开市场价格提供参考,委托江西某评估公司进行评估。而房屋评估报告将装修状况考虑在内,并显示主楼二、三层装修情况为简装。该评估报告也使得原告认可租赁房屋当时的状况,并成为原告同意缔约的重要因素。其三、原告在信息披露期间勘看涉诉房屋时,空调、吊顶、消防管网等设施完好,被告2某中心应以此现状交付房屋。而在原承租人撤场后,房屋空调被拆除,吊顶、消防管网设施有一定程度的损坏,与应交付的房屋现状不符。因此,被告2某中心违反了《信息披露公告》中以房屋实际现状出租的承诺,是导致《租赁合同》无法履行的主要原因。  

   涉诉房屋内装修及物品虽然有一定程度的损坏以及空调被拆除等,但尚不构成根本性违约,并不必然导致合同无法履行,原告可与被告2某中心沟通租赁房屋内部装修及空调拆除问题,再行决定合同是否继续履行。但从原、被告陈述及双方提交的证据来看,原告在向被告要求6个月的免装期无果后即向被告1某产权交易所发函,申请退回交易保证金,故原告对合同无法履行亦应承担部分责任。综上考虑上述因素,对租赁合同未能实际履行,导致租赁物造成一定时间的闲置,双方均负有责任。本院酌定原告承担30%的责任,被告承担70%的责任。原告责任部分,被告2某中心有权扣除一部分保证金作为补偿。故法院最终认定被告2某中心应返还原告某酒店保证金21万元(30万元×70%),因保证金由被告1某产权交易所保管,故由被告1某产权交易所直接给付原告某酒店即可。剩余9万元(30万元×30%),因不在本案审理范围之内,由被告1某产权交易所自行退还被告2某中心即可。因原告与被告2某中心在缔约过程中的过错酿成本次诉讼,本案诉讼费用应在原告与被告2某中心之间进行分担。

   据此,一审法院依法判令:一、被告1某产权交易所于本判决生效之日起十日内退回原告某酒店交易保证金人民币21万元。二、驳回原告其他诉讼请求。

   宣判后,双方均未上诉,并按照判决履行完毕,做到了案结事了。

   【案件评析】

   出租方提供不符合约定的租赁物,存在重大违约,是导致租赁合同无法履行的主要原因,应承担主要责任。但租赁物存在瑕疵尚不构成根本性违约,并不必然导致合同无法履行。承租方作为守约方在遭受违约之时,有防止损失扩大的义务。现承租方怠于履行通知义务,且未与出租方进行沟通协商,导致租赁物闲置造成损失扩大,应承担次要责任。综上考虑上述因素,对租赁合同未能实际履行,导致租赁物造成一定时间的闲置, 出租方与承租方应各自承担主次责任。一审法院的处理,明晰了双方的责任,化解了社会矛盾,宣判后双方均未上诉,并按照判决履行完毕,取得了很好的社会效果。

关键词: 租赁物存在瑕疵尚不构成根本性违约  

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