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顺义区土地租赁纠纷案评析

作者:.    时间:2021/4/17    浏览:126次

  【基本案情】

  藏某甲父亲藏某乙生于1915年,卒于1992年。母亲张某生于1916年,卒于2000年。藏某乙夫妇共有三儿一女,藏某甲系藏某乙次子,第三人刘某系藏某乙三儿媳。1985年前,藏某乙一家居住在某村一组中部(市福利院前)。

  1985年,刘某申请宅基地建房,因藏某乙夫妇随第三人刘某一家生活,村组同意藏某乙一家由某村一组中部的宅基地迁至该组西部(市聋哑学校前)建房。?1986年土地清理登记时,原某市土地管理局颁发的0014号土地使用证载明,土地使用权人为藏某乙,房屋建筑面积为120.14平方米,宅基地地址、宅基地面积及四至界限空白。经法庭调查,被告某市国土资源局当庭陈述,已没有藏某乙土地登记相关资料。1991年底,第三人刘某申请扩建房屋,并于次年8月取得了由原某市郊区房地产管理所颁发的房屋所有权证。后经刘某申请,原某市土地管理局界址调查审核,原某市人民政府于1992年11月为刘某颁发了集体土地建设用地使用权证,证号为340401008。土地登记档案载明:该户1985年7月使用村集体土地建房,

  1986年“清理”时确认建筑占地面积120.14平方米,土地证0014号。现调查面积191.582平方米,?其中建筑占地128.185平方米,超占8.045平方米,其原因是“清理”时丈量误差。经检查,该宗地权属界限实地与图表一致,与四邻无纠纷。拟按集体土地建设用地使用权180平方米登记,超占?11.582平方米作临时用地处理。家庭人口为7人。即户主刘某,工作单位檀溪制箱厂,户口所在地本村;藏某丙(刘某丈夫),工作单位市运输三公司,户口所在地本厂;藏某乙,务农,户口所在地本村;张某,务农,户口所在地本村;臧某(刘某女儿),学生,户口所在地本村;藏某丁(刘某女儿),3岁,户口所在地本村;藏某戊(藏某乙女儿),工作单位市陶瓷厂,户口所在地本村。2005年4月,刘某经所在村委会同意,又对房屋进行了加层扩建,

  2007年,因某村“城中村”改造,证号为340401008名下的集体土地建设用地使用权被征收,刘某的房屋被拆迁,刘某亦获得了相应的安置补偿。?2011年9月,藏某甲对被告为刘某颁发的证号为340401008的集体土地使用权证不服,向某省人民政府提起行政复议,某省人民政府经复议,决定维持原某市人民政府为刘某颁发集体土地使用权证的行政行为。藏某甲对复议决定不服,向襄阳市中级人民法院提起行政诉讼。请求判令二被告依法撤销为第三人刘某颁发的集体土地使用权证,恢复藏某乙的初始登记。襄阳市中级人民法院受理后,因刘某房屋、宅基地已被拆迁,其权利证书已收回被其他权利凭证所取代,已不具备判决被告履行职责的条件,藏某甲申请撤回起诉后,又以请求确认土地变更登记违法为由提起本案诉讼。

  【法院判决】

  一审法院作出如下判决:驳回原告藏某甲的诉讼请求。藏某甲上诉。
  二审法院作出如下判决:驳回上诉,维持原判。

  【案件评析】

  本案争议及其审查重点问题主要集中在如下两个方面:

  第一,某市人民政府及某市国土资源局为刘某颁发集体土地建设用地使用权证的行为是否合法?上诉人认为该项行为是非法变更登记。北京资深房地产律师袁玉柱评析,根据《土地管理法》的规定,某市人民政府及其土地行政主管部门是法定的土地权属登记发证机关。从我国目前农村宅基地使用及其登记的现实状况来看,农村村民均以家庭为单位共同享有宅基地使用权。且由于长年形成的传统习惯,老人与子女甚至几辈人同住的现象普遍。本案所涉原0014号土地使用证虽然载明的土地使用权人仅为藏某乙,但并不意味着该证项下的土地使用权由藏某乙个人独享,作为与藏某乙长期共同生活的配偶及其子媳等家庭成员,同样也享有该宅基地的使用权。1990年底,刘某因扩建房屋,后申请办理土地权属登记。此时《土地登记规则》已颁布实施,该规则对土地登记的各项程序作出了较为详尽的法律规定。根据《土地登记规则》第七条的规定,初始土地登记程序须经过申报、地籍调查、权属审核、注册登记,方能颁发土地证书。第三人刘某提交宅基地登记申请后,土地管理部门依程序经过地籍调查、权属审核,在宅基地上房屋产权清晰的情况下,为刘某核发了土地使用权证。由于藏某乙夫妻年事已高,该证书以与其长期共同生活的儿媳刘某的名义进行登记,并不违反法律规定。且,在此后的十几年中,其他家庭成员也并未提出异议。因此,某市人民政府及某市国土资源局为刘某颁发集体土地建设用地使用权证符合藏某乙的家庭实际和法律规定。

  第二,上诉人请求行政赔偿是否有事实和法律依据?上诉人认为,原0014号证所载明的土地上房屋被征收后获得相应补偿,由于被上诉人将该宅基地变更至刘某名下,侵犯了其对藏某乙房产的继承权。北京资深房地产律师袁玉柱评析,根据《土地管理法》及《继承法》的规定,农村和城市郊区的土地属于农民集体所有,宅基地不属于公民遗产继承的范围。宅基地上所建房屋虽可以继承,但房屋所有权的归属非本案审理范围。土地上房屋征收时,刘某持有有效的房屋产权证,其作为房屋所有人接收征收补偿款并无不当。上诉人藏某甲主张的继承权,可以通过协商或民事诉讼途径寻求解决。上诉人藏某甲提出行政赔偿缺乏事实和法律依据。一审法院据此驳回原告的诉讼请求正确。

  综上,藏某甲的上诉理由不成立,一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。

关键词: 顺义区土地租赁纠纷案评析  

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