【基本案情】

　　2009年12月29日，何某通过按揭贷款方式购买案涉房屋，房屋总价300531元，其中首付款为60531元，银行按揭贷款24万元。2011年3月11日，何某将案涉房屋出售给其亲戚李某，双方签订房屋买卖合同，约定房屋售价45万元，李某现行支付23万元给何某，余款22万元系银行按揭贷款，由李某代为按月返还银行，等李某最终提前归还贷款后，何某协助李某办理过户手续。之后，李某领取了案涉房屋的水电卡等手续，对案涉房屋进行了装修但未入住。2018年1月24日，经某房产经纪有限公司居间介绍，原告郑某作为买受人与何某作为卖方签订了一份房地产买卖合同，约定案涉房屋以95万元价出售给郑某。郑某在向何某支付全部购房款、向税务机关缴纳契税等款项后，于2018年4月4日取得了案涉房屋的不动产权属证书。后郑某发现房屋何某一房两卖，遂诉至法院，要求判令李某返还案涉房屋，并停止对该房屋的侵害。

　　【案件分歧】

　　本案系案涉房屋因“一房二卖”而引起的纠纷，过户登记的效力能否对抗实际交付的效力？对此，存在以下不同意见：

　　第一种意见认为，李某签订房屋买卖合同在先，购房款支付在先，且实际合法占有案涉房屋，其权利应优先保护。故李某与何某签订的房屋买卖合同合法有效，其无需返还房屋给之后签订合同的郑某。

　　第二种意见认为，“一房二卖”中，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。现郑某系已通过合法公示方式办理了登记过户的房屋所有权人，其权利任何人都无法与之对抗，故李某应返还案涉房屋，并停止对该房屋的侵害。

　　【案件评析】

　　本案系案涉房屋因“一房二卖”而引起的纠纷，买受人李某和出卖人何某虽订房屋买卖合同在先，购房款支付在先，且实际合法占有案涉房屋，但买受人李某和出卖人何某未能办理过户登记从而取得该房屋的所有权。买受人郑某虽于2018年1月24日才与出卖人何某签订房屋买卖合同，但其于2018年4月4日经不动产登记机构办理过户登记取得了案涉房屋的不动产权属证书。本案争议的焦点问题即案涉房屋交付给李某，但又过户登记给郑某，房屋所有权究竟应归属于李某还是郑某，过户登记的效力能否对抗实际交付的效力问题。对此，笔者评判如下：

　　第一、在“一房二卖”纠纷中，对于权利保护的顺位问题，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉房产的时间进行认定，权利保护顺位在先的合同合法有效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

　　第二、本案当事人双方争讼的房屋权利属不动产物权，我国物权法第六条规定了物权的公示原则为：不动产以登记为公示方式、动产以交付为公示方式。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。由此可见，在商品房买卖交易中，作为买卖标的物的房屋只有经过过户登记，房屋所有权才发生转移。根据上述法律规定，在“一房二卖”或“一房数卖”的争议中，买卖交易的房屋无论其是否已向买受人交付，对于已通过合法公示方式办理了登记过户的房屋所有权人，其权利任何人都无法与之对抗，此即物权的公示性及对抗性原理。

　　根据上述判断，已经办理房屋所有权变更登记的买受人优先于合法占有房屋的买受人。本案中，尽管李某李某因交付而先于郑某取得了案涉房屋的占有权、使用权，但其终究未能经登记而取得房屋的所有权，故其权利不得对抗郑某对该房屋享有的所有权。故李某应向所有权人郑某返还案涉房屋并停止对该房屋的侵害。至于何某“一房二卖”造成李某的损失，李某可另行主张民事权利。

　　综上，笔者同意第二种意见。